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  • 万科分拆万物云IPO 估值千亿元?

    2021-11-09 07:42:22 来源: 证券日报

本报记者 王丽新

“栽一棵树最好的时间是十年前,其次就是现在。”11月5日晚间,万科宣布拆分万物云赴港上市,有业内人士做出如此评价。“恰逢其时,合伙奋斗”,万物云CEO朱保全在回复《证券日报》记者时表示。

“物业什么时候上市?”这是每次媒体记者见到万科董事长郁亮必提的问题,“暂时没想好”、“我怕资本市场把我们引导坏了”、“有望达成千亿元市值”、“一定会上市,未来适当的时候”……

但不得不说,物管行业估值70倍-80倍的风口时刻,万物云是缺席的。如今行业估值已开始回归理性,平均市盈率在30倍上下浮动,部分物管企业市盈率已降至10倍,叠加地产行业正值冬天,万物云反倒来了。

万物云准备好了吗?对标贝壳,定位物管行业空间科技服务商,会给估值加分吗?

时机已到?

早在2018年就喊出“活下去”的万科,面对2019年以来房企密集分拆物管板块上市、减缓财务压力的诱惑,却没有让万物云启动IPO。郁亮曾说,“如果只是传统意义上的物业管理服务,多一家上市公司少一家上市公司并不重要。”

毕竟,2020年,万科归属于母公司股东的净利润是415亿元(今年前三季度为167亿元),相比之下,物业板块净利润约20亿元,物业板块是“赚小钱”。此外,若做传统的物业公司,仍旧是靠规模竞速支撑利润规模的商业模式,对母公司依赖过重。但若想要做物业板块的“一哥”,一是要服务业态多元化;二是要将交易服务“标准化”,提高交易效率,完成数字化转型;三是要“合伙奋斗”,做行业平台。

平台化是难点也是方向,但需要多年投入,任重道远。从目前万物云的营收情况来看,传统物业服务仍是主力。2021上半年,万物云营业收入104亿元,同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元,占比55%;商业物业服务31.6亿元,占比30%;其他收入占比约为15%。

显然,以自身营收和母公司资金支持去完成平台化建设大目标,已远远不够。未上市的情况下,即便万物云通过“睿联盟”等平台输出方式尽量降低扩张的资金负担,但上半年负债率约62.76%,对物业公司而言属偏高水平。

“2021年中期,在港上市的41家物管样本企业资产负债率均值为43.75%,万物云高出18.88个百分点,而碧桂园服务仅为40%。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示,上市在一定程度上可降低母公司万科的资金压力,也有利于万物云降低负债规模。比如,参照碧桂园服务上市后资本市场动作路径看,在配股融资、发行可换股债券等多种融资手段下募资超过150亿港元,为后续收购做好储备,同时将负债率从上市前的接近60%降至上半年的41%。

至于郁亮对万物云上市“松口”的原因,万科回复《证券日报》记者称,公司认为上市时机成熟,董事会已审议通过,下一步将提请股东大会审议。此外,万科称,此举有利于公司向开发、经营、服务并重的方向转型发展。同时,可以有效增强万物云的资本实力,拥有独立的资本运作平台以及投资者基础,为其业务发展提供更为多元化的融资渠道,提升竞争优势。

“分拆对万科股价和资金链都有助力。” 汇生国际融资总裁黄立冲向《证券日报》记者表示,当下房企正在低价出售物业资产,万物云若上市,融资后可抓住时机并购。

中指研究院数据显示,截至11月1日,物业管理行业年内发生并购交易63宗,涉及并购方33家物业公司,交易金额约315亿元,相比2020年全年交易总额大幅增长198%。仅第一季度公告披露的并购事件就达15宗,披露交易金额约115亿元,超过2020年全年总交易额。

估值几何?

11月8日,在万科宣布拆分万物云上市后的第一个交易日,H股万科企业涨7.05%,报18.22港元,最新市值2513亿港元。

“资本市场是持欢迎态度的。”中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟向《证券日报》记者表示,万物云是物业大鳄,在上市过程中,也可能有新的收并购产生,至于上市后的估值,取决于彼时资本市场对于行业的整体估值水平。

根据此前报道,万科分拆物业管理业务或筹资达20亿美元。今年8月份,阳光城以持有的阳光智博100%股份与万物云换股,获取万物云4.8%的股份,彼时市场预计,万物云估值约为1000亿元。

多位业内资深分析师告诉《证券日报》记者,万物云定位为空间科技服务商,多个细分板块业务涨势良好,净利润水平为20亿元,若参照科技公司估值水平,结合当前头部物管企业的市盈率情况,大概率会超过40倍,对应市值超过800亿元,有望达1000亿元以上。换言之,物管板块有望再次迎来市值超千亿元的“大鳄新兵”。

不过,另有专业投资者表示,估值到底几何,除考虑行业因素之外,还要看万物云未来三年的业绩承诺。按照朱保全10月下旬在万科媒体沟通会上的表态看,万物云的SPACE板块中,万科物业增速控制在30%,万物梁行增速30%-60%,万物云城增速大于60%。

当然,也不排除万物云未来市值超过万科的可能性,这在地产行业并不是没有先例。总体而言,若万物云完成敲锣上市,则标志着物管板块整体正式“独立”,不再是地产开发的附属业务。未来,无论是存量还是城市服务,房地产的空间服务时代到来了。

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