中国网财经12月9日讯(见习记者 甘承浩)自11月以来，房企融资渐有暖意。中指院数据显示，11月房企融资总额为707.8亿元，环比上升33.1%。从融资结构来看，信用债、海外债、信托融资、ABS融资规模占比分别为52.5%、1.4%、30.6%和15.5%，其中信用债融资规模与上月相比增长了197.1%。

对于房企信用债融资规模的增长，中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示，这给市场提升了很大信心，一方面证明信用债这一渠道仍然保持通畅；另一方面，部分房企的融资需求得到满足，为业内其他企业起到了很好的示范作用。

与信用债环比大增不同，11月房企海外债融资依然遇冷，与10月相比下降了88%，仅有港龙中国一家企业成功发行海外债，利率为13.5%。业内人士分析，本月海外评级机构持续下调多家房企信用级别或展望，地产美元债继续出现违约，境外投资人失去的信心短时间内无法修复，海外融资渠道被迫进入暂停阶段。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，政府端积极信号显效，境内融资规模环比修复性上涨，但由于临近年末，根据当前债券市场趋势，预计2021年发债规模将回落至万亿元之下。

房企ABS重新发行

需要关注的是，从11月末开始，ABS开始重新发行，其中类Reits有两笔、CMBS/CMBN及购房尾款各有一笔新项目发行。中指院数据显示，2021年1 -11月，ABS融资总额占房企非银融资的22.4%，其中供应链ABS为融资主力，前三季度融资额占房企ABS发行总额的60%以上。

此外，11月上交所信息披露显示多笔ABS融资计划已得到回应。如融创环球中心资产支持专项计划资产证券化显示为已通过，中铁置业青岛中心资产支持专项计划显示为已受理等。

进入12月，更有多笔购房尾款、供应链融资计划的项目状态出现更新，如新铁鑫建购房尾款资产支持专项计划、绿城2021年度应收账款资产支持专项计划，均显示为已反馈。此外，12月5日，碧桂园宣布拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品，次日，龙光集团也宣布将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作。

陈星表示，伴随各融资类别均再度进入审核程序，ABS新增项目即将进入发行阶段，再度回归。

房地产市场或迎来温和修复

尽管11月房企融资有回暖之势，但多位业内人士认为，在稳健的货币政策大环境下，房地产行业市场或将迎来缓慢温和的修复，但这需要政策呵护。

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同日，央行明确12月15日将下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计将释放1.2万亿元人民币。

针对此次降准，58安居客房产研究院分院院长张波在接受中国网财经记者采访时表示：“降准资金虽对房地产存在一定利好，但重点是强化对实体经济特别是中小微企业的支持，而非房地产。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示：“一方面，降准释放流动性的利好下，房贷利率下降、放款速度加快，房企经营现金流改善；另一方面，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险”。

不过，许小乐还认为，在稳健的货币政策大环境并未改变，且房地产行业金融风险仍存的情况下，房地产整体杠杆仍然不会扩张。此外，在这两年的金融整顿之下，房地产信贷穿透式监管能力增强，货币借道进入房地产没那么容易，房地产或难以出现2016年左右的强势反弹。

关键词： CMBS ABS 研究院 信用债 购房