从迈向全面小康，到迈向全面现代化，住房都至关重要。处于建设高水平社会主义市场经济体制和探索中国特色住房制度体系的当前中国，政策制度及其变动成为影响住房发展的重要变量。本报告在评述2021年住房及相关市场走势的基础上，预测了2022年住房及相关市场的发展变化；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，并针对性地提出了相关政策建议。

2021年住房市场从分化升温到热度下降

2021年，中国住房市场经历从分化升温到热度下降的运行过程。

第一，时间上，住房市场从上半年的普遍过热转向下半年的普遍降温。首先，全国平均住房价格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上涨至11228元/平方米，同比涨幅达到16.8%，在此之后住房价格涨幅逐月回落。截至2021年10月，全国房价平均为10513元/平方米，同比增长5.28%。其次，住房销量增速创造新高，住房开发量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有缩短，未竣工商品住房去化周期微幅延长。在需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由骤升转向快速下降的波动过程，累计值创造了新高水平；新开工、施工与竣工面积经历从快速上升到波动性回落的过程；全国待售住房面积同比增幅呈现平缓“U”型变动。2021 年全国已竣工商品住房存销比估算值为16.7（月），未竣工商品住房存销比为3.9（年）。再次，房地产投资经历从骤升到回落企稳的变动过程。住房开发投资累计值同比增长率在2021年2月达到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速为9.3%，回归至正常水平。最后，住房租赁受疫情影响相对较大，恢复过程中城市层级性分化加剧。一线城市与二线城市住房租赁价值指数间“剪刀差”持续扩大。

第二，空间上，从上半年一、二、三线城市分化加剧到下半年各线城市普遍降温。首先，局部较快上涨重现，总体降温收敛明显。全国276个地级及以上城市中，房价上涨城市数量和同比上涨率均值在2021年皆先增后减。其次，房价变动的城市层级性分化先扩大后缩小。一、二线城市二手房价格同比增速先快速上升后稳中略降，三线城市总体保持小幅上涨，四线城市在低速增长上有所下降。房价水平区域差异大，东部领先，且先扩大后收敛。最后，城市群房价增速小幅回升，中心城市增速有所扩大，且不同地区城市群存在明显差异。

第三，在风险上，总体有所下降和可控，局部有所释放和外溢。一是住户支付能力下降，断供风险略为增加。二是企业总体风险下降，个别企业出现流动性风险。三是房地产贷款占比有所下降，房地产不良贷款增加。四是全国房地产市场降温，个别城市降温速度过快。总体来看，2021年住房市场仍然是经济增长的一个支撑点，自身也赢得了全面的发展。

影响房地产市场变化的因素

2020年第四季度以来住房市场先升后降的波动，是在复杂的外部环境和上行的住房市场环境下，调控政策与市场主体博弈的结果。

第一，外部环境和宏观政策支持了市场升温。全球通货膨胀和房价涨幅创新高，实体产业恢复弱且面临一定困难，宽松货币环境支持了住房投资需求，人口及政策变化催生住房新需求，城镇化及人才政策支撑住房需求。

第二，市场主体预期及行为发生呈现较大的变化。一是金融机构对房地产从趋之若鹜到避之若浼。开发贷款出现大幅下降，个人抵押贷款前高后降，信用债融资结构性收缩。二是开发企业从资金紧张到销售困难进而流动性风险增加，导致购地、开工和投资不断下降。三是住户部门从疯狂抢购到观望徘徊。四是城市政府从高溢价轻松拍地到低溢价艰难推地。

第三，2021年调控政策从逐步叠加发力到开始微调。在城市调控上，上半年20余城市不断升级，下半年20余城市实施“限跌”。在部门调控上，调控政策链逐步闭合并日益发力。行政政策上行政指导价格从新房扩展到租赁价格和二手房价格，金融政策上房地产金融审慎监管制度性政策逐步到位并开始发力，土地政策上从“两集中”到竞拍规则优化和土地溢价限制，房地产税开征试点从座谈讨论到决定实施，预期管理上基于市场情绪变化及时有效地做出调整。

2022年住房市场将分化回暖

在没有重大政策调整和意外事件冲击的情况下，2022年中国住房市场总体表现将变中趋稳。中长期中国住房发展结构优化和质量提升潜力巨大。

第一，2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖。基于短期市场主要决定于政策调整与市场主体预期及行为变化的判断依据，从总体上看，2022年住房市场将变中趋稳，风险可控。预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%，商品住房销售面积增长将在-1%至-5%，住房开发投资增速预计将在2%至5%。

从时间上看，2022年住房市场将先降后升，变中趋稳。从环比数据预判，2021年第四季度将企稳，2022年第一、二、三季度将逐步加快回升，四季度将有新变化。从同比数据预判，2021年第四季度继续降温，在经历2022年第一季度降幅最大后，预计2022年第二、三季度降幅逐步减小，2022年第四季度主要指标转正。

从空间上看，从较多降温到局部升温。预计2021年第四季度到2022年全年，住房市场在空间上再加剧分化并表现出复杂和多样性。人口持续流入、收入持续增长的一、二线城市以及都市圈和城市群的城市预计在2022年二三季度有显著的回暖；人口持续流出、收入增长放缓的三四线及以下城市、非都市圈非城市群的城市可能面临持续下行。

从风险上看，2022年住房市场的整体风险将延续下降趋势，局部地区、个别主体的风险将有所释放，风险外溢将被有效控制。

第二，基于外部基础环境、住房需求潜力与模式转型决定住房市场中长期走势的预判依据，预计中长期至2035年中国住房发展结构优化和质量提升的潜力巨大。市场表现为增长拐点后结构趋向优化和质量不断提升，出现总量高水平均衡，结构高水平优化。其中，空间结构上住房空间错配（包括区域之间和城乡之间）的问题将基本解决；阶层结构上住房市场与住房保障比例将基本合理、多层次的住房保障体系将基本形成；新旧结构上存量住房的交易、改造和维护成为主体，非开发居住服务将成为主体；租售住房结构也将趋于合理，租赁住房比例尤其是大城市的租赁住房比例将有明显提升。

优化政策体系支持“住”

第一，优化调控政策体系。保持战略定力，优化政策目标，完善政策机制。一是优化资金监管并微调金融政策。保持合理的抵押贷款规模和增速，保持合理的开发贷款规模和增速，保持合理的债权融资规模和增速，优化资金监管政策。二是优化土地集中供应和拍卖制度。完善集中供地政策，增加供地次数。完善土地拍卖制度，减少捆绑限制。完善土地供给机制，实施双向调控。三是分类优化和实施行政政策。分类处置和化解房企风险，健全住房市场管理应急机制。四是引导市场恢复信心和稳定预期。建立传播房地产政策和市场信息的工作责任制度，建立机制化的预期波动应对和稳定制度。

第二，加快实施青年人和新市民安居工程。一是加大产权式保障房住房建设。加大保障性租赁房，推出共有产权住房，推出保障性产权房，支持新市民购房需求。二是通过四个结合扩大青新市民住房供给。让青新市民住房供应与都市圈建设相结合、与旧房改造和老城更新相结合、与产业发展空间相结合、与处置和化解出险房企的风险相结合。三是加快建立支持充分到位的保障政策体系。加快研究和推出政府指导定价，加快制定保障房用地管理办法，推出住房公积金改革方案，创设安居工程抵押补充贷款，建立公共服务常住地供给制度。四是加快建立激励和约束参与各方的保障机制体系。建立城市政府的激励与约束机制，建立辖区政府间的利益平衡机制，构建机构参与的激励与约束机制。

第三，构建新时代中国住房发展新模式。基于中国住房的主要矛盾是结构性问题，在“十四五”规划及未来15年，加快住房的供给侧结构性改革，构建与需求结构相匹配的中国住房新体系，构建与时代需求相适应的中国住房发展新模式。一方面，必须通过改革创建新的住房发展模式。包括住房供应模式、政府调控模式、住房开发模式、住房融资模式、住房消费模式和城市政府参与模式。另一面，构建新时代中国住房新体系。一是以产权化为主线，构建中国住房的供应体系。二以城镇化为基础，构建中国住房的空间体系。三是以智能化为目标，构建中国住房高质量的产品体系。（作者单位：中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心）

关键词： 风险 住房 商品住房 政策 市场主体