租房家电不合格 能否退租并索赔（律师信箱）

朱律师：

2019年5月，为工作方便，我与房东李小姐签订了房屋租赁合同，租用她的一套房屋居住。住了一段时间后，我发现房屋内配套提供的燃气灶、洗衣机、冰箱的使用年限已经超过了国家规定的安全使用年限。我就此事专门与李小姐多次协商，看是否能够更换，她没有同意，可我觉得租住这样的房屋存在安全隐患。请问我可以起诉她要求解除房屋租赁合同，并退还剩余房屋租金吗？

浙江读者　王女士

王女士：

您好！租赁物如果危及承租人的安全或者健康，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。您租住的房屋中的多个家用电器均已超过国家规定的安全使用年限，存在安全隐患，可能危及您的安全和健康，故您有权随时主张解除合同，并要求退还剩余房租。

█ 租赁合同中出租人的一项

重要义务是瑕疵担保责任

租赁合同是出租人出让租赁物的使用、收益权，承租人支付租金的合同。出租人的核心义务是向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。《民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”

租赁合同中出租人的一项重要义务便是瑕疵担保责任。当出租人提供的租赁物不符合租赁合同的要求，或者存在质量或权利的瑕疵时，承租人可以依法、依约要求出租人承担相应的法律责任。

关于质量瑕疵的出租人瑕疵担保责任，在既往《合同法》和现行《民法典》中均有规定。《民法典》第七百三十一条规定，“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”根据该规定可知，在租赁物具有质量瑕疵时，无论质量缺陷是明显的还是隐藏的，承租人是在事前明知还是在事后发现，无论租赁合同中是否有相关的免责条款，只要租赁物具有危及承租人的安全或者健康的缺陷时，承租人均可以请求解除合同。这一规定，体现了《民法典》对生命权、身体权和健康权等人格权的优先保护原则，当这一保护与财产权或者当事人的意思自治发生冲突，在租赁物符合上述法律规定时，承租人仍可不加限制地行使合同解除权。需要注意的是，现实中确实有不少出租人认为其出租的是房屋，忽视了出租房屋配套的设施、设备的质量问题，最终给自己造成了不应有的损失。

█ 律师提示

虽然法律为承租人租赁提供了较为完善地法律保护措施。但是，法律毕竟是权利救济的最后一道门槛，启动司法救济措施又将耗费较大的精力与金钱花费。因此，承租人在签订《租赁合同》前，一定要提前做好前期调查，保障租赁目的可以按约实现：

一方面，在签订《租赁合同》前，应对租赁物的使用状态、质量问题等做好前期考察，特别是涉及房屋租赁的，更应提前对租赁房屋的规划用途、使用性质、是否有其他所有权人、是否被查封、有抵押等提前了解清楚。如租赁房屋是为了开展特殊业务，如从事餐饮、文娱、教育等行业的，要提前了解房屋和现有设施设备是否符合开展相关经营活动的要求，经营活动所需证照手续是否齐备或者是否可以办理等，特别是需要了解清楚租赁房屋是否符合开展此类经营活动所要求的公安、环保、消防、卫生等条件，避免因租赁物不符合要求，而致使房屋租赁目的无法实现并因此造成经济损失。

另一方面，在签订《租赁合同》时，一定要对租赁合同的条款仔细阅读并研究，特别是对违约责任和约定解除条件以及租赁用途、租赁时间、租赁费用等应做出详细的约定。同时，还应严格界定双方的权利义务，以备在发生纠纷时可以依据合同明辨是非并追究对方的违约责任。

（北京京师（合肥）律师事务所主任朱政）

王女士

关键词： 法典 瑕疵担保责任 承租人 房屋 出租人