2021年12月17日，德商产投服务集团有限公司（02270.HK）在港交所敲钟上市，上市首日股价高开4.5%，盘中最高涨超8%，全天成交额近1700万港元。

招股书显示，截至2021年5月31日，公司在管建筑面积约为420万平方米，其中，在管住宅物业总建筑面积约190万平方米，占在管建筑面积的44.7%；在管非住宅物业总建筑面积约230万平方米，占在管建筑面积的55.3%。

2018年至2020年，德商产投服务在管建筑面积从约50万平方米，增加至约380万平方米，年复合增长率约为175.7%；合约建筑面积由约130万平方米，增加至约680万平方米，年复合增长率约为128.7%。

在业绩层面，2018-2020年及2021年前5个月，公司分别实现收入为6396.4万元、6911.6万元、1.27922亿元及8915.9万元，2018年至2020年的年复合增长率约41.4%。同期，公司实现净利润分别为3139.4万元、3104.3万元、4291.3万元及1000.3万元，2018年至2020年的年复合增长率约16.9%。

从绝对数来看，相较于动辄收入上百亿、在管面积过亿平方米的头部物企，德商产投服务的收入规模和在管面积并不算大，但公司凭借打造差异化发展的道路的赛道优势，实现了稳健增长。

德商产投服务的差异化发展道路，主要体现在两个层面：

一是公司植根于中国西南地区的经济发展引擎成渝城市群。一方面，成渝城市群是国家大力发展的经济区，经济区的经济增长能快速带动公司业务增长；另一方面，深耕川渝地区又能使德商产投服务避开竞争激烈的长三角、一线沿海等城市，牢牢抓住差异化发展机会。

二是公司业务具备服务多样性场景能力，多元化营收结构令业绩更加稳定。公司分别为住宅物业、街区及其他商业物业、工业产业园、写字楼等多种类型物业客户提供服务。体现在数据上，2018至2020年及2021年前5个月，德商产投服务的物业管理服务收入占比分别为47.1%、49.5%、48%和51.6%；增值服务收入占比分别为52.9%、50.5%、52%、48.4%。

站在当下，德商产投服务的差异化发展道路显得尤为关键。去年以来，“预售资金加强监管”、“三条红线”、“两集中”等政策接连出台，房地产开发企业销售普遍承压，甚至个别头部房企出现了资金链断裂的问题。长期来看，在住房不炒的大背景下，房地产开发企业继续保持高速增长的逻辑很难成立。

这也导致整个物业管理行业的增长逻辑，发生了根本性的改变。过去几年，房地产开发企业的高速扩张，给物业管理公司带来了源源不断的管理资源和收入。而在当下，随着开发商的业务增速逐渐放缓，地产开发和物业管理开始脱钩，物业管理行业的独立性持续增强。

在整个物业管理行业长期增长逻辑生变的大背景下，德商产投服务的差异化发展道路，或将成为推动其业绩稳健增长的最大保证。

关键词： 复合增长率 物业管理行业 发展道路 房地产开发企业 建筑