自上世纪90年代进行城镇住房制度改革以来，房地产业对我国经济社会发展起到十分重要的作用，不仅推动城市迅速发展变化，而且贡献了财税、增加了就业。在持续的实践探索中，房地产企业走出了一条以提供商品房快销方式为主的开发模式——“拿地、开发、销售、再拿地、再开发、再销售”，地房轮动，循环往复。

同时也要看到，多年来，我国房地产开发资金以银行贷款等短期间接融资为主，走的是“高负债、高杠杆、高周转”模式。随着我国经济社会的发展，城镇化率不断提升，城镇人均住房面积已近40平方米。房地产开发经营“三高”模式，已越来越不可持续。2021年下半年以来，国内部分房地产企业备受高负债困扰，部分房企因资金周转困难出现违约，就是一种警示。出于防范化解金融风险的考虑，房地产企业经营模式亟需完善。

有关机构的研究数据显示，我国上市房企的整体资产负债率高于一些发达国家房企水平。笔者以为，有这样几个原因。一是有关国家的资本市场比较发达，直接融资和股权融资占比较高。二是有关国家的房地产市场已经比较成熟。除了不动产开发销售收入，发达国家房企还有其他业务收入来源，包括物业出租、住宅代建、房产经纪业务等。而我国房企商品房销售业务收入却占了企业主营业务收入的绝大部分比重。三是这些国家的房企曾在房地产市场大起大落中尝到高负债的苦果，有关经验教训使他们在负债率上很谨慎。

我国房企以“高负债、高杠杆、高周转”模式发展，在一定程度上与行业这些年所处的增量为主发展阶段有关，也与我国房价这些年总体处于上涨期有一定关系，还与我国房地产金融不够发达有关。要看到，房地产企业加杠杆、高负债运营，是一把“双刃剑”：当房价处于上涨期，高负债可以通过杠杆效应实现企业规模快速扩张；当房价不涨或下跌、销售量下降、房地产融资环境收紧时，高负债房企则极有可能面临资金周转困难，出现流动性危机，甚至有因资金链断裂而破产的可能。

随着我国城镇化深入发展，居民合理住房需求不断满足，新房总量的增长空间将逐渐减少。同时，“房住不炒”定位将长期坚持，房地产行业资金使用要求会更加严格规范。这都提醒房企应加紧转型。进一步说，一个成熟的房地产市场，已不是“拿地—盖项目—卖房子赚钱”的逻辑，更多的是怎么通过提高产品质量和服务水平，通过资产的综合经营管理，来获取长远可持续的收益。

比如，可积极探索开发与持有运营并重的盈利模式，除了继续做好商品房市场供给，可探索扩大股权运营类物业收入比重，通过获取稳定的现金收益预防房地产销售市场波动而产生的危机。特别是，注意发掘长租房市场机遇，发挥房地产企业在提升租房市场房屋品质、规范管理、稳定价格方面的优势，提升服务质量和水平，寻找更加可持续的发展路径。同时，还应积极参与各地保障性租赁住房建设与运营维护工作。

又如，可积极参与到城市更新行动中来。截至目前，我国城镇化率已经超过60%，城市发展进入到城市更新的重要时期，正在由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。这里面蕴含着巨大的发展机遇，房地产企业可发挥自身优势，积极参与推动政策层面进一步完善，为推进城市更新行动贡献出自己的力量。

从某种程度上说，房地产企业转换盈利模式和业务转型实际上就是在布局自己的未来，做出精准判断非常重要。具体该向哪个方向努力，各家企业应根据各种因素和条件作出综合深入分析。当然，在这一过程中，支持房地产企业转型的相关政策应及时配套推出，以促进房地产业良性循环和健康发展。

（作者系中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员）

关键词： 房价 盈利模式 租房市场 房地产企业 房地产市场