房地产中介行业“跳单”频现 律师支招——

认定“跳单”行为需看三点

文/广州日报全媒体记者 张露、许晓芳

近日，一对明星夫妇购房“跳单”的传闻在网上引发关注。“目前此事是否是‘跳单’还没有明确的定论，但是一些金额较大的‘跳单’行为，尤其是豪宅的‘跳单’行为确实较多。”知名地产分析师严跃进分析道。记者也关注到，近期TCL智趣家“跳单”被判赔中介费。

何为“跳单”、法律上如何认定“跳单”行为，中介机构会如何防范“跳单”行为？广州日报全媒体记者采访了律师进行了解答。

TCL智趣家“跳单”被判赔中介费

2月7日，一篇关于明星夫妇“跳单”的微博在网络上引起关注。2月8日下午，该明星夫妇方律师发表声明，否认“跳单”买房，并称该中介捏造事实，侵犯了他们的肖像权、隐私权和名誉权等。目前此事未有明确定论。

近期另一件企业的“跳单”事件也值得关注。2月10日，广州日报记者获悉，天眼查App显示，近日，北京明睿东方信息咨询有限公司与北京智趣家科技有限公司相关行纪合同纠纷二审判决书公布。根据法院判决，TCL智趣家被判赔中介费25.57万余元。文书显示，一审原告明睿公司诉称，智趣家公司为逃避给付中介费，采用涨价方式给明睿公司错误信息，并与明睿公司提供的客户签订合同，其行为损害明睿公司合法权益，诉求法院判令智趣家公司支付中介服务费。对此，被告智趣家公司辩称，案涉房屋招租信息是公开的，没有委托过任何中介公司提供中介服务。

一审法院审理认为，微信及录音记录可认定双方形成事实上的委托关系，智趣家公司的临时调价行为存在故意阻却当时交易成功的嫌疑。最终，法院判决智趣家公司支付明睿公司中介费25.57万余元。智趣家公司不服一审判决，提起上诉。二审法院审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故此驳回上诉，维持原判。

公开资料显示，智趣家是TCL智能家庭打造的集家电的智能控制、在线商城、上门服务于一体的综合应用，通过智趣家App操控。天眼查App显示，TCL智趣家所属公司是北京智趣家科技有限公司，企业股东为TCL科技集团股份有限公司，持股比例为100%。

何为“跳单”？广东金宏桥律师事务所主任律师赵善启表示，“跳单”也叫“跳中介”，通常是指买卖或租赁双方通过中介居间服务取得联系之后，避开中介自行成交或委托其他中介成交，从而逃避或少付中介费的行为。

“出现‘跳单’情况还挺多的，一般集中在看房后说没看中，未通过原中介购买，自行购买或通过其他中介更优惠费用购买。”上海房产律师郭韧表示。

律师：认定为“跳单”行为注意以下三个条件

赵善启表示，从法律的角度上看，能否认定为“跳单”行为一般符合以下条件：1.双方有否签订居间合同；2.委托人有否利用中介方的居间服务从而促成交易；3.委托人是否故意逃避中介费。

赵善启提醒，一般情况下，若满足上述条件，委托方则有可能构成违约。但并非所有“跳单”行为都需要向中介机构支付报酬，对于“跳单”行为是否具可归责性，关键还是要看委托方是否利用了中介提供的信息、机会等条件。如果合同没有明确约定中介费及违约责任，对中介机构是不利的。

上海房产律师郭韧建议，提供居间服务第一要有明确的书面合同，实在不能落实成合同的，也要保证存在证明有要约和承诺的证据，可以是来往邮件、电话录音等。

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