本报记者 许 洁

见习记者 袁传玺

近日，方圆地产评级展望遭穆迪由稳定调至负面，同时维持方圆地产B2企业家族评级(CFR)和B3高级无担保评级。

3月14日，方圆地产相关负责人在接受《证券日报》记者采访时回应称，本次穆迪没有下调公司的信用评级，只是调低了评级展望至“负面”，而展望调低是受市场与政策原因，以及疫情对公司业绩和项目进度产生影响造成的。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，这从侧面反映出当前房地产市场仍处于调整期，行业信心并未完全恢复，企业债务、资产等经营层面仍然面临压力。

旧改项目可按计划正常推进

据中诚信国际的数据显示，方圆地产大量土地储存在粤港澳大湾区的三、四线城市，包括江门市，惠州市，文昌市，湛江市，清远市等地。

旧改项目是方圆地产近年来的战略核心。方圆地产相关负责人表示，公司已取得6个城中村改造项目的正式合作企业资格，部分项目已完成前期工作并进入二级开发阶段，其余项目开发时间预计为2年至6年，短期可转化项目与长期储备项目兼具。

但政策的调整，导致方圆地产的部分旧改项目或将推迟。2021年10月份，广州发文强调防止大拆大建，积极稳妥推进旧改。根据广州城市更新项目报告显示，114个项目中有15个需要配合新的指示，调整后方可推进。其中就包括方圆地产的两个旧改项目。

穆迪分析师Alfred Hui表示，由于行业市场低迷以及公司的城市旧改项目可能推迟，预计方圆地产在未来6个月至12个月的销售和信贷指标将会不断恶化，给出负面展望。

对此，方圆地产相关负责人回应称，公司已获取并通过审批的旧改项目均已经过省市专项检查，明确可继续按计划正常推进，旧改项目进度将符合预期。同时，旧改项目预计总投资约900亿元，预计总货值1500亿元。已有11个项目是从旧改转化的，累计销售额为233亿元，大部分为广州市项目，预计本年度旧改推货总值达到100亿元。

此次方圆地产遭遇评级展望至“负面”，业内不禁担心将对其融资产生影响。

方圆地产回应称，目前公司银行贷款方面未受到重大影响，并且已发行的公司债券均未到期，正常还息。目前公司的融资未受到重大影响。

“方圆地产长期致力于城市更新项目，虽然这类项目土地成本较低，但开发周期长，资金沉淀大，对企业的资金要求较高。同时，公司业绩出现下滑，导致资金链承压的情况下，无法获得金融机构的认可。”同策研究院资深分析师肖云祥表示。

销售额下滑业绩亏损

值得一提的是，方圆地产待进入二级开发的旧改项目货值较多，同时受广州城市更新项目推迟影响和行业市场疲软的影响，导致合同销售额出现下滑。穆迪指出，2021年，方圆地产合同销售额为122亿元，同比下降27%。

据《证券日报》记者了解，从2021年半年财报来看，截至2021年6月底，方圆地产业绩出现大幅下降，归母净利润出现亏损至-3369.95万元，并且经营性现金流净额为-4.33亿元。

“近年来房地产行业调控越趋严格，行业内越来越多的房企抱团取暖，项目合作开发已成为常态合作，各公司合作开发的项目占比明显增加，归母净利润比例逐步下降，但合并净利润相对稳定。”方圆地产相关负责人向《证券日报》记者表示，并且2021年交付项目大部分集中在下半年，因此上半年盈利水平相对较低。

“虽然短期销售额下滑，但公司将全力推进旧改项目的转化落地，相信未来几年随着旧改项目的推售和交付，公司的毛利和利润将有明显提升。”方圆地产相关负责人表示。

“近些年，粤港澳大湾区的规划建设不断向前推进，区域热度日渐高涨，对后续项目的去化具有一定的积极影响；城市更新项目的重视度逐步上升，企业的旧改项目进程有望加速。”关荣雪表示。

对于接下来是否有上市融资计划，方圆地产相关负责人向《证券日报》记者表示，目前房地产业在国内无法上市，而近期国内房地产市场疲软，境外资本市场对内资房企的预期进一步下调，预计短期内不考虑上市计划，未来视市场情况及集团战略要求再择机而动。

关键词： 旧改项目 证券日报 方圆地产