5月27日，证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》(以下简称《通知》)，旨在助力盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源，促进房地产市场平稳健康发展。

《通知》严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，并压实了参与机构责任，防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。

在落实房地产市场平稳健康发展有关要求方面，《通知》指出，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，发起人(原始权益人)应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。

在严格规范回收资金用途方面，《通知》表示，发起人(原始权益人)发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。发起人(原始权益人)在项目申报发行基础设施REITs时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。

中诚信托投资研究部高级研究员韩鸣飞认为，自2020年4月国家发展改革委正式发文推进基础设施REITs试点工作以来，已有12只REITs产品上市并得到市场资金的高度认可。从已发行的产品来看，REITs匹配的资金周期较长、成本较低，产品收益较为稳定，适合于保障性租赁住房等运营期限较长、租金收益稳定的底层资产，可以有效解决保障性租赁住房前期投资的退出问题，吸引更多社会资金支持保障性租赁住房建设运营。

据悉，下一步，证监会将会同相关部门单位，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs，推动试点项目尽快落地，同时加强市场监管，督促原始权益人和中介机构诚实守信、归位尽责，确保保障性租赁住房REITs行稳致远。(樊融杰)

关键词： 租赁住房 房地产开发 变相融资 市场化收益