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张淳艺

《工人日报》(2022年08月17日 05版)

110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……记者近日采访发现，公众对于购房时需要承担公摊面积费用多有诟病，不少人担心存在“消费暗区”。在这样的背景下，近年来一种声音甚嚣尘上——取消公摊面积制度。(见8月16日《法治日报》)

从进入商品房时代开始，我国普遍实行的是由购房者分摊部分共有建筑面积的做法。2001年起施行的《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

客观而言，近年来，商品房公摊面积呈扩大趋势——从最初的10%以下，到现在动辄30%、40%。这与商品房提档升级、增加电梯数量、公共区域面积增加等因素有关，也与开发商公摊面积计算不透明、暗箱操作等有关。一些购房者质疑公摊面积是在为不属于自己的公共空间买单，并且每年交的物业费、供暖费等都要继续为公摊部分买单。正因此，近年来关于取消公摊面积的呼声渐高，也有全国政协委员建议取消公摊面积，将实际公摊面积成本核算到实用面积之中。

取消公摊面积不可能一蹴而就。对已经购买房产的人来说，其会面临房产证变更的问题，而重新测量面积和变更手续工作量很大。同时，现行的物业费、暖气费等费用也都是以建筑面积计量的，取消公摊面积可谓牵一发动全身。而且一刀切取消公摊面积，可能会直接影响开发商对公共区域的投入，进而影响小区的居住环境和整体品质。

事实上，对商品房来说，公摊部分是客观存在的，公摊面积制度本身并没有原罪。在建房成本既定的前提下，按建筑面积计算还是按使用面积计算，只是单价不同，消费者要付出的购房成本是相对固定的。

公摊面积制度备受诟病，主要是因为“乱公摊”和“只公摊成本，不公摊收益”等问题。一方面，少数开发商随意变更约定的公摊面积，导致实际得房率低于预期，甚至有开发商将地下车位出售给购房者后，又将地下车位计入公摊面积向购房者分摊费用。另一方面，按照规定，业主对于公摊面积部分享有权利，但现实中，公摊面积上设置广告、车位等带来的收益，很少有业主享受到。

相比取消公摊面积，完善相关规定无疑更具现实意义和可操作性。比如，厘清公摊标准——通过明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等，减少、避免相关争议；引进惩罚赔偿机制——有专家建议，对开发商随意扩大公摊面积、超过合理误差的，可以参照消费者权益保护法中的惩罚性赔偿责任，要求其给予购房人公摊面积费用一定倍数的赔偿；落实公摊收益——有关部门和业委会应监督物业，按照民法典及相关规定，将业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后由业主共享，让业主在为公摊面积埋单的同时也能从公摊面积中受益，等等。总之，办法应该比困难多。

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