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2022年上半年，北京老旧住宅（2000年以前建成）成交套数在全部二手住宅成交套数中占比跌破50%。其中，既有政策环境变化的推动，更有居住消费升级的客观要求。

近年来，我国住房市场中需求群体结构及住房消费理念的变化，新市民、青年人对租房的态度已经变得更为包容和开放，对居住品质的要求明显提升。如何更好发挥老旧住宅的价值，推动其由之前的以“购买性增值”为主向“使用性增值”为主转变，是盘活存量房屋资源、解决好大城市住房问题的一个重要方面。

中国宏观经济研究院投资研究所研究员任荣荣认为，政策环境变化推动老旧住宅向提升使用价值回归。随着租购并举住房制度的建立和基本公共服务均等化的加快推进，“房住不炒”逐步形成社会共识，老旧住宅将向提升使用价值回归。

同时，居住消费升级对老旧住宅向使用性增值转变提出客观要求。自如研究院调研数据显示，超9成租客将独立卫浴、智能家居、房屋设计感作为租房时的重要考量，反映出租住意愿的提升或对租住品质的高要求。对于租房需求而言，交通的便捷性是首要影响因素，这也是之前部分城市出现公租房因位置偏远而空置现象的重要原因。而老旧住宅的区位和面积特点使其具备满足住房租赁需求的先天优势，对老旧住宅进行物理性能和功能结构等方面改造，将成为解决当前住房租赁市场供需结构性矛盾、有效满足居住消费升级的重要渠道。

任荣荣建议，一方面，要进一步规范住房租赁市场发展，完善法律法规体系保障住房租赁各方的合法权益，加快落实“租购同权”，完善长租房政策，突出长租房、保障性租赁住房在住房供应体系中的地位，推动住房向居住属性回归。另一方面，要加快培育和发展专业化、规模化住房租赁企业，鼓励长租机构对老旧住宅进行标准化的装修改造并进行出租运营，同时提供保洁、维修等租后服务，有效盘活整合存量房屋资源，增加高质量租赁住房有效供给，更好对接租房群体的居住消费升级需求，保障房产使用性增值。此外，以专业化机构运营的长租房更便于政府管理和监督，其规范经营也会给个体出租人以示范作用，带动整体住房租赁市场的规范化发展，推动形成多样化的住房供给体系和租购并举的住房消费新格局。

有效盘活老旧住宅，提升住房流通率和使用效率，既有利于推动房产使用性增值，也有利于更好满足新市民、青年人的住房需求。

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