8月进入尾声，房企纷纷交出2022年上半年成绩单，大部分房企营收腰斩、净利润亏损占据主流。面对巨大的困境，房地产行业整体出清更像是一次提前的刮骨疗伤，“高杠杆”、“高负债”的痼疾得到根除。

行业经历深度调整后，如何稳定穿越周期，积蓄能量，向更健康的方向发展，是所有房企需要面对的考验。8月26日，龙湖集团公布业绩，营业收入948亿元，同比增长56%；核心权益后净利润66亿元，同比增长6%，展现出“示范生”该有的韧性与底色，为行业贡献了一个应对新常态的样本。

(资料图)

定一个前瞻性规划

10年前，量化宽松的货币政策被启用，大基建、城镇化成为资本的弄潮儿。房地产作为排头兵，自然吸入大量资金，房企的战线全面拉长，从一、二线，到三、四、五、六线，拿地毫不手软，销售规模呈现指数级增长。

一批名不见经传的区域房企直接飞升为头部，而龙湖被作为反面典型，直指“保守”、“错失战机”。要知道，龙湖自重庆起家，非常擅长在郊区打造高端、低密度住宅，按理来说，是非常适合去下沉市场扩大规模，制造影响力的，但当所有人都在往下沉市场冲的时候，龙湖不为所动，还每年把一部分利润投入到回报周期长、占用资金多的商业项目上。

2015年，杠杆持续放大，市场行情好到根本不愁卖，而龙湖依旧拒绝诱惑，继续埋头走自己的路。

面对质疑，龙湖集团董事长吴亚军抛下一句“风物长宜放眼量”，还顺势推出“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略，后来升级为“空间即服务”，把进军高能级城市和经营性业务提升到公司战略级别。

龙湖CEO陈序平曾透露，到目前为止，龙湖在全国进入的城市只有68个，而且90%以上的项目都在一、二线城市，是进入城市最少的房企之一。

如此克制，是因为龙湖给自己制定了一条拿地铁律，即“拿好地、拿合理价格的地”。据说龙湖会根据地块来测算利润，如果达不到标准坚决不拿，而且拿地的金额与销售回款、净负债率挂钩，相比规模，利润质量和安全可持续性才是龙湖关注的重点。

龙湖5、6月销售额环比分别增长23%、75%，在房企中率先回暖。2022年中期业绩可以看到，龙湖营业收入达到948亿元，同比增长56%，权益销售面积341万平方米。受到大环境影响，龙湖业绩没有那么亮眼，但公司的排名进一步提升，《财富》世界500强来到第412位。

站在当下，再回味吴亚军说的那句“风物长宜放眼量”，颇有一番感慨。

所以前段时间龙湖被做空时，吴亚军才敢说，我们很早看到行业的问题，依靠龙湖的原则才走到今天，并不在意做空，而是在考虑未来5年的事。

织一张资金安全网

龙湖原则具体是什么，吴亚军没说，但有一条肯定是“不借贵钱”。

龙湖早期的内部信中有提到，龙湖在进入房地产不久，就研究了国外许多房地产公司的死法，其中很重要的一条就是敢用“贵”的钱。房地产与资金密不可分，但过度借贷和承担过高的利息，一定会让企业“背着棉花包下水——越背越沉”，所以龙湖就此定下一个规矩：借钱，但不借“贵”的钱。

这条规矩的结果是，龙湖融资成本一直保持低位运行，还有不断下降的趋势。2022年中报显示，龙湖平均借贷成本进一步降低至3.99%，跟大多数有国字背景的地产公司持平。

用“三道红线”来衡量，龙湖连续六年保持绿档，截至2022年6月31日，龙湖集团净负债率为55%，现金短债比达到4.07倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.09倍）。

可以窥见龙湖负债维持较为安全的水平，“进可攻退可守”，既没有过高的负债隐患，也不会太过保守而浪费上市公司的融资机会。2022年上半年，龙湖平均借贷年限长达6.28年。在融资较为困难的今天，龙湖还在持续优化债务结构，提高长债的比例，一方面可以避免债务过于集中到某一个时间段，另一方面长债的利率更低，达到不借“贵钱”的目的。

在财务上的自律，让龙湖获得更高的信用评级。截至目前，惠誉、穆迪、标普分别对龙湖保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，这在行业里并不多见，龙湖也凭借高信用评级，可以借到更便宜的钱，形成了正向循环。

5月份，龙湖还被监管机构选为“示范房企”，试点发行信用保护债券；8月份，中债全额担保债券发行，又是龙湖打头；遭遇做空后，7家境内外银行还为龙湖提供35亿元的银团贷。这些都是财务自律的奖赏，也构成龙湖稳健的融资来源，保障资金流动性的安全。

遭遇严峻行情之后，龙湖也在争取把更多资金留在公司，比如降低分红比例，大股东以股代息。在特殊时刻，储备更多资金，意味着更多的回旋空间和主动性，而这些都得到股东们的支持，毕竟他们是一群奉行长期主义价值的人。

造一艘诺亚方舟

奉行长期价值，需要有前瞻性的战略作为基础，也需要安全的资金池作为保障，否则可能活不到价值兑现的那一天。

龙湖似乎天然具备这种危机意识的气质，2021年2月，吴亚军在公司内部做过一次极限压力测试：假如有一天，所有银行对龙湖关门，同时公司的销售额腰斩，我们还能不能发出工资，能不能还得起债？

龙湖则在十年前，为自己造了一艘诺亚方舟。

在造方舟前，吴亚军携团队考察了美国、澳大利亚、德国、伦敦、日本等地的大量案例。他们发现，当城镇化速度慢下来，持有沉淀资产会成为主流。而日本经济上世纪90年代垮塌时，收租物业的承压性相对良好，能够提供稳定现金流，帮助企业渡过危机。

多维度交叉考察之后，商业的大方向被确定下来。龙湖又请咨询机构仔细研究其他同行的发展路径，对商业地产的培育周期、投入节奏有了更切实地把握。

2003年，龙湖在重庆北城开出第一家天街，到现已经开业了65家。2022年上半年，龙湖商业投资收入达到46.5亿元，同比增长26%。

商业之外，龙湖的诺亚方舟上还装进了冠寓、龙湖智创生活等业务，这些经营性业务，成为龙湖抵御风险、穿越周期的稳压器。2022年上半年，龙湖经营性收入达到110亿元，同比增长26%，每个月固定的经营性收入就接近20亿元。

稳定的经营性收入，进一步加固龙湖的安全护城，为其赢得更多的回旋余地和战略主动性。

2022年中期业绩会上，龙湖喊出“聚焦协同，穿越周期”，对未来更加笃定。

信心是黄金，是房地产行业御寒的“羽绒服”，在行业的冬天，将信心传递给每一个人。

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