王丽新

从刚刚公布的百强房企前10个月销售数据来看，当前我国房地产市场总体尚待回暖。据中指研究院监测数据显示，2022年1月份至10月份，百强房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%，降幅较上月收窄1.7个百分点。

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比较细分月度数据后发现，尽管今年的“金九银十”显得成色不足，但在房企多措并举加快销售后，10月份，百强房企销售额环比增长1.6%。

值得一提的是，9月份最后两天，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限、对居民换购住房缴纳的个人所得税予以退税优惠等政策密集出台，体现了国家对稳定房地产市场的决心和力度。

根据党的二十大报告精神，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这一方面体现了房地产行业将保持政策定力，另一方面也为房地产行业多个细分领域发展指明了方向，核心宗旨则是提升人民居住生活品质。

“房住不炒”已成广泛共识，落脚点是“增进民生福祉”。2016年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”定位，这是保持房地产行业健康发展的根本逻辑。经过几年努力，投机炒作逐渐被挤出市场，房地产领域金融化、泡沫化势头得到实质性扭转，住房更多回归居住属性。接下来，房地产行业发展的落脚点将更多聚焦在保民生、提品质上，居民合理购房需求将进一步得到保障。

“多主体供给、多渠道保障”已打好基础，结合点是更好满足居民多元化住房需求。当下，我国正在进一步健全“两个体系”，即住房市场体系和住房保障体系，这两者缺一不可，前者紧跟市场需求，后者由政府保障和兜底。两大体系并行之下，长租公寓、公租房、保障性租赁住房（简称“保租房”）、共有产权房、商品房等多种住房供给覆盖面进一步扩大，满足城市新市民、青年人、收入困难家庭、多孩家庭以及职住平衡等多层次住房需求。

“租购并举”已进入新发展时期，突破点是把握住多领域发展机遇。新时期住房工作的顶层思路愈发清晰，“房住不炒”是底线，“租购并举”是方向，亦是探索房地产发展新模式的切入点。现在看来，“购”重“租”轻的局面仍然存在，笔者认为，未来发力点是两者“并举”。这也将是房企转变发展思路，加大布局“租”领域业务，获得业绩增长点的新方向。

当下，商机已在。保租房已敲开资本市场的大门。2022年8月份，首批3只“保租房”公募REITs上市，打通了“投融管退”闭环，有利于提高市场化企业参与积极性，增加保租房供给量。该融资通道的开启，将有助于开发、运营、装饰装修等企业以及金融机构等开拓新发展模式。

此外，党的二十大报告提出“建设制造强国”，这意味着房地产行业另一个细分领域——产业园区建设运营将迎来新发展空间。发展实体经济，加快建设制造强国，都需要空间载体来实现，很重要的形式就是产业园区。9月份，沪深交易所5只公募REITs发布扩募公告，其中有3只为产业园区REITs。不难看出，随着扩募正式启动，将有助于产业园区运营商盘活更多优质资产，进一步形成资本良性循环。

总体而言，坚持“房住不炒”定位，房地产行业的健康发展不能单纯从近两年市场的短期波动去理解，要立足长远，用一盘棋思维谋全局发展，从多领域探索房地产发展新模式，兼顾保民生、提品质、护大盘、助产业等多种目标的实现。

关键词： 租房REITs房住不炒房地产行业产业园区