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  • 越秀天恒·怀山府取证近一年 网签只有10套房

    2022-11-21 17:47:43 来源: 中国网

距离越秀天恒·怀山府取得预售许可证已经过去11个月,但其网签数据仅有10套房,月均不到1套房。

京郊房地产市场虽冷,没想到比北京的冬天还冷。在越秀天恒·怀山府去化如此艰难的情况下,小财想问,怀柔红螺别墅区板块还香不香?


(资料图片仅供参考)

周边配套无望

◆ 商超:距离万达广场、京北大世界均超过4公里,驾车约10分钟,距离新悦百货5.6公里,驾车约15分钟;

◆ 交通:附近无地铁,1公里范围内有红螺镇村南、红螺寺村南、红螺家园、红螺镇村、靶场路口东等公交站;

◆ 医院:附近仅有北京市怀柔区泉河街道社区卫生服务中心,约1.7公里;距离北京怀柔医院、北京中医医院怀柔医院分别为6.2公里、5.2公里,驾车分别约15分钟、13分钟;

◆ 教育:2公里范围内有红螺镇幼儿园、育新幼儿园,距离北京市怀柔区实验小学约2.4公里,距离红螺寺中学2.8公里;

◆ 公园:附近无公园,临近神堂域自然风景区;

越秀天恒·怀山府所在的红螺别墅区板块,周边配套就别指望了。尽管距离怀柔区政府仅有4.4公里,基础配套真的要啥没啥。

交通方面,无地铁,仅有公交站。商超、医院、学校等距离较远,需要驾车出行。因此,车是必需品,否则出行太不方便。

另外,地块配套有商业金融服务业用地、基础教育用地等,但具体的商业项目与学校需要等引进后才能知道。直白一点,得等。

按照规划,和项目同期实施的有附近的刘各长村一号路、刘各长村二号路、刘各长村三号路、刘各长村四号路、刘各长村五号路、刘各长村六号路等。嗯嗯,就是边施工边修路。

板块“尴尬”

越秀天恒·怀山府身处怀柔地区,潜在客群的基数并不大。其最大的尴尬在于,所处板块并非怀柔的核心区域,有置换需求的购房人很难流向这里。

因此,越秀天恒·怀山府的客群焦点在投资人群。既然是投资,就要看板块的未来发展潜力。

根据规划,越秀天恒·怀山府南侧是清华工研院雁栖湖创新中心(下称“创新中心”),总建筑面积12万平方米,率先交付的建筑是办公楼。在2025年前,将建成一批行业前沿的研发、中试和检测平台,孵化培育30家硬科技企业。

越秀天恒·怀山府的交房时间预计是2024年9月,和创新中心孵化企业的时间接近。幸运的话,能看到企业入驻。

不过,仅有一个创新中心,其实很难形成产业集群。即便有很强的政策驱动,也需要较长时间来实现。作为投资客,都不一定能等得起,因为等待意味着不确定性。

因此,以上规划可以理解为在画饼阶段,未来能有多少企业入驻真不好说,尤其是疫情之后。现在的房地产市场环境,投资人已经不相信画饼了,毕竟升值潜力太遥远,烂尾房倒是很现实啊。

如此看来,越秀天恒·怀山府有点奶奶不疼、爷爷不爱,改善客群、投资客群都会绕着走。自然,网签数据难看也在情理之中。如果按照网签10套房来计算,已签约面积为1411.1平,均价3.73万元/平,回款约为5263.40万元,亦不理想。

去化速度慢

越秀天恒·怀山府占地11万方,建筑面积33万方,分两期开发。受容积率等影响,越秀天恒·怀山府的产品包括叠拼、合院、洋房,规划户数1499户。

其中,洋房为91平的三居、110平的三居、120平的三居、130平的三居、141平的四居;叠拼别墅的面积为160平左右、合院的面积为240平。

洋房基本都是偏改善型的,这也注定了越秀天恒·怀山府的产品去化速度不会太快。而叠拼与合院算别墅类产品,大概率会转成现房销售。因此,整个越秀天恒·怀山府的去化周期会被拉长。加上疫情反弹,周期可能会比想象中更长一些。

以同板块的天恒·半山世家为例,主打别墅类产品,项目分别于2011年9月15日、2012年11月23日、2015年11月13日取得预售许可证,期满后分别于2013年4月18日、2013年6月18日、2017年9月18日转为现房销售。

从网签情况来看,拟售均价分别为4.09万/平、3.83万/平、4.45万/平,实际成交均价低至3.24万/平、3.31万/平、4.21万/平。不难发现,天恒·半山世家前期主要是降价走量,后期主要依托市场行情。

不过,就当前的房地产市场而言,由于信心被严重破坏,市场在低谷期持续徘徊,若越秀天恒·怀山府选择降价,也很难发挥应有的效应。(记者 张增艳)

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