本报记者 昌校宇

11月28日，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施。“进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用”被列为其中一项举措，证监会明确，会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

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“保租房REITs”被放在明显位置。目前公募REITs市场中，保租房项目共有4单（含1单已获批但尚未上市交易），无论是产品数量还是市值份额均已初具规模。其中，华夏基金华润有巢REIT是国内首单市场化机构运营的保障房REITs产品，而华润置地成为首家涉猎保租房REITs的房企。

公募基金也早已出手布局。中金基金是中金厦门安居REIT基金管理人，公司相关负责人表示，作为基础设施领域的理想资产类型之一，发行保租房公募REITs可通过资本市场打造可持续的保租房投融资模式，提高保租房有效供给。同时，已运营成熟稳定的存量保租房可通过发行公募REITs的方式进行“资产IPO”，盘活存量资产。

“对于投资者而言，由于相对稳定的出租率和租金，以及与政策关联度较高，保租房REITs具备一定的抗周期属性，是不动产权REITs中的‘保障性’资产；对于原始权益人而言，‘十四五’期间各地扩大保租房供给的强劲需求，叠加政策面支撑，其也有动力尝试通过发行REITs推动保租房投资建设。” 中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时认为，因此，从供需两端来看，保租房REITs的扩容潜力较大，可满足投资者和原始权益人的不同需求。

中金基金相关负责人预计，未来，或将有更多符合条件的保租房通过首发或扩募的方式发行公募REITs，保租房REITs的产品数量及总体规模有望逐渐发展壮大，形成REITs市场的“保租房板块”。

接下来，如何借REITs方式盘活房企项目，同时充实保租房房源，需要市场各方仔细研究。

明明认为，一方面，需加强对相关REITs回收资金用途的引导和监管，包括开设回收资金专项账户，完善回收资金的使用申请、风险控制、信息披露等，确保回收资金能够以资本金等形式投入新的保租房建设中。另一方面，对于不同的市场参与主体，政策面可考虑出台相关细则作为指导，为回收资金监管提供制度支持；原始权益人需要对REITs服务实体经济、助推存量资产和新增投资良性循环的重要意义做到充分认识；基金管理人则需落实监管义务，跟踪回收资金投入项目的全流程，包括资金使用和项目开工进度等。

在孙桂平看来，从REITs分红收益要求来看，除传统保租房项目外，普通住宅项目的租售比通常较低，并不太适合充当保租房的房源，而商住公寓项目租售比较高，较适合发行REITs。当然，这还需要政策面进一步加大推动力度，使得商住公寓项目以及租售比高的住宅项目等都可以转化为保租房项目，通过REITs发行上市。

明明分析称，当前，存量保租房REITs的原始权益人均为当地主要的保租房建设和运营主体，持有大量同类型的保租房项目。率先尝试扩募的5单公募REITs，均购入了原有原始权益人及其同一控制下的关联方所持的存量资产。由此来看，存量保租房REITs或能通过扩募这一方式，实现存量资产和新增投资的良性循环。

除保租房REITs的扩募路径较为清晰外，明明认为，“新发保租房REITs有望扩展至二线城市。从中国招标投标公共服务平台披露的公开数据显示，包括天津、西安等地都在积极尝试保租房REITs项目的试点。”

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