自2020年以来，物业企业集中上市成为年度热点，进入2021年，物业企业的发展出现了明显的分化，一方面，知名房企频繁暴雷，政策持续收紧，有房企被迫出售物业服务；另一方面，没有现金流危机的房企，加大了物企收并购力度。物业行业作为房地产分支中的崛起新星，能否抓住逆境中行业转变的新机遇？近期，58知楼发布了《上市物企收并购和行业发展方向报告》，从物管行业发展、市场并购现象等多角度解析行业，展现行业发展趋势。

物业公司在管面积逐年上升，上市政策从严加快行业整合

据58知楼《上市物企收并购和行业发展方向报告》显示，近年来，行业规模稳定上涨，物业公司在管面积逐年上升，截至2020年在管面积达到350亿平方米。随着营收结构优化的逐步实现，物业公司营业收入上升动力较强，依托多元化服务模式，2019年实现同比增长49%，过去两年营业总收入持续突破万亿元。

从2018年开始，物业公司上市全面进入爆发期，主流地产公司出现分拆物业服务热潮。物业公司上市后实现规模化发展，与背后房企母集团项目强大的推动力紧密相关，排名前10的港股上市物企，对应的集团公司基本排名在前30，拥有强大的项目资源支持。

2020年11月27日，香港联交所刊发关于调整新上市企业盈利能力新规则的咨询文件，拟调整新上市企业盈利方案，并于2021年7月1日起正式实施,。此后，物业企业或只能寻求在香港创业板IPO，甚至推迟无法上市。香港上市政策从严，未来将影响中小物业企业上市计划，同时也将加快行业的整合。

预计今明两年收并购将迎来高峰期，物企高溢价收购增值服务类企业

58知楼统计数据显示，早在2016年开始，物业公司的收并购行为时有发生，2020年达到收并购高峰，全年有公告的收并购有76起，同比2019年增长181%。

此外，物业公司收并购还存在一些特征，首先，60%的收并购，发生在物业企业上市后2年内。结合2020年是物业企业集中上市“大年”，以及港股上市政策日益从严，预计2021、2022年会成为物业企业收并购的“发展之年”。

此外，超大型物业企业在物业领域中占有稳定市场份额，作为行业发展的风向标，开始关注多元化业务的收并购。2019年收并购标的以物业企业为主，占比达82%；而2020年以物业增值服务为经营范围的企业收并购，占到整体的56%，占市场主流，包括从事电梯广告、保洁、房屋代理、技术支持等业务的企业。

PE值可以用来衡量收购标的的成长性，一般物企收并购PE集中在10-15之间，而增值服务标的收并购PE值普遍高于物业企业。2019年，物业板块对增值服务标的的收并购平均PE值达到23.36，其中绿城服务对澳洲教育机构MAG收购的PE值高达41倍，物企希望通过高溢价收购能够与业主产生深度服务粘性的增值服务类企业。

此外，物业企业收并购首选增值服务，以配合整体战略发展为目标，次选可带来潜在收益的服务。2020年物业企业收并购增值服务类型包括高端医美、电梯媒体、保险服务、会议展览、保洁绿化、房产代理、安保服务、教育培训等。物业的跨行业收购呈现多样性，以目标夯实自身的物业管理能力，同时实现潜在收益。

社区增值服务的毛利率远高于物管服务，多元发展提供纾困新思路

针对物业公司提升收入的途径，58知楼认为，传统物业公司更多的依靠母公司供血，无法完全发挥运营服务能力。分拆上市之后，物业公司更需要充分发挥主动性，在基础物业服务和社区增值服务方面做出更多努力，进而推动业务拓展和业务优化，实现自给自足。

增值服务方面，上市物企重点拓展以业主为服务对象的社区增值服务。从服务对象来分，增值服务可分为面向开发商的非业主增值服务，更注重时效性，盈利目的较强。面向业主的社区增值服务，这类服务以业主生活所需展开，多样特征性较强。通过对2020年TOP10港股物业企业服务毛利率对比分析，社区增值服务的毛利率远高于物管服务，成为头部物企的高盈利能力点。

总体来看，伴随房地产市场低迷的发展，剥离物业业务成为房企共识。上市后的物企短时间内实现了规模发展，也验证了选择分拆上市是当下最佳选择。另外，上市后的物企首选通过收并购提升业绩，而头部物企更聚焦于吸收增值性服务能力，实现“大”而“强”。今年以来多家房地产巨头深陷泥潭，要想纾解行业困境，有实力的物企需要积极探索传统物业以外的服务领域，用多元发展思路实现自救。

作为国内领先的商办行业数据服务平台，58知楼透过大数据深度剖析行业发展，不断通过搭建数字生态体系，洞察市场变化，提供行业前瞻，以定制化数据及系统综合解决方案为合作伙伴提供决策支持，为商办行业赋能。

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